Kira Getirisi ve Amortisman Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi ve Formülü
Kira getirisi ve amortisman hesaplama aracı, yatırım amaçlı gayrimenkul almayı düşünen veya mevcut kiralık mülklerinin performansını değerlendirmek isteyenler için tasarlanmıştır. Bu hesaplayıcı; yıllık brüt kira getirisi, net kira getirisi (vergi ve giderler düşüldükten sonra) ve yatırımın kendini amorti etme süresini (geri ödeme süresi) hesaplar. Böylece kullanıcılar, farklı mülkler arasında karşılaştırma yapabilir veya bir mülkün yatırım olarak cazip olup olmadığını hızlıca görebilir.
Hesaplama mantığı; mülkün satın alma fiyatı, yıllık kira geliri, kira boşluk oranı, yıllık giderler (emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım vb.) ve gelir vergisi dilimini dikkate alır. Net kira getirisi, brüt kira gelirinden boşluk oranı ve giderler düşüldükten sonra kalan tutarın satın alma fiyatına oranıdır. Amortisman süresi ise satın alma fiyatının net yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Bu hesaplama, Türkiye'deki güncel vergi mevzuatına göre basitleştirilmiş bir yaklaşım sunar; ancak kesin sonuçlar için bir mali müşavire danışılması önerilir.
- Veri tarihi:
- Son kontrol:
- Yöntem:
- v2026.1
Kira Getirisi ve Amortisman Nedir ve Kimler İçin Uygundur?
Kira getirisi, bir gayrimenkulün kira gelirinin yatırım maliyetine oranıdır ve yatırımın ne kadar verimli olduğunu gösterir. Amortisman süresi ise yatırımın kendini kaç yılda geri ödeyeceğini ifade eder. Türkiye'de özellikle konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarında bu oranlar, yatırımcıların karar verme sürecinde kritik öneme sahiptir. Yüksek kira getirisi, düşük amortisman süresi anlamına gelir ve genellikle daha cazip bir yatırım olarak değerlendirilir.
Bu hesaplamaya ihtiyaç duyulan durumlar arasında; yeni bir gayrimenkul satın almadan önce getiri analizi yapmak, mevcut portföydeki mülklerin performansını karşılaştırmak, kira artışlarının etkisini görmek veya bir mülkü satmayı düşünürken alternatif yatırım araçlarıyla kıyaslamak sayılabilir. Ayrıca, kira geliri elde edenlerin vergi yükümlülüklerini planlamalarına yardımcı olur.
Bu hesaplayıcıyı kimler kullanmalıdır?
- Gayrimenkul yatırımcıları ve emlak danışmanları
- Ev sahipleri ve kiraya verenler
- Yatırım amaçlı konut almayı düşünen bireyler
- Finansal planlama yapan kişiler ve mali müşavirler
Kira Getirisi ve Amortisman Adım Adım Nasıl Hesaplanır?
- 1
1. Girdileri Belirleyin
Öncelikle mülkün satın alma fiyatını (veya güncel piyasa değerini) TL cinsinden girin. Ardından aylık kira gelirini TL olarak girin. Bu iki değer, hesaplamanın temelini oluşturur.
- 2
2. Parametre ve Tercihleri Seçin
Kira boşluk oranını (%) girin; bu, yıl içinde kiracısız geçen sürenin tahmini oranıdır. Yıllık giderleri (emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım vb.) TL olarak girin. Ayrıca, kira gelirine uygulanacak gelir vergisi oranını (%) seçin veya girin. Bu oran, Türkiye'deki gelir vergisi dilimlerine göre değişir.
- 3
3. Hesaplama İşlemini Başlatın
Tüm bilgileri girdikten sonra 'Hesapla' butonuna tıklayın. Sistem, brüt yıllık kira gelirini (aylık kira x 12) hesaplar, boşluk oranını düşer, yıllık giderleri çıkarır ve vergi sonrası net kira gelirini bulur. Ardından net kira getirisini (net gelir / satın alma fiyatı) ve amortisman süresini (satın alma fiyatı / net gelir) hesaplar.
- 4
4. Sonuçları ve Kırılımları Değerlendirin
Sonuç ekranında yıllık brüt kira geliri, yıllık net kira geliri, net kira getirisi (%) ve amortisman süresi (yıl) gösterilir. Bu değerleri yorumlayarak yatırımınızın ne kadar verimli olduğunu değerlendirebilirsiniz. Örneğin, amortisman süresi 15 yılın altındaysa genellikle iyi bir yatırım olarak kabul edilir.
Hesaplama Yöntemi, Formüller ve Matematiksel Mantık
Hesaplama, gayrimenkul yatırım analizinde yaygın olarak kullanılan basit getiri ve geri ödeme süresi formüllerine dayanır. Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir. Net kira getirisi ise boşluk oranı, giderler ve vergiler düşüldükten sonraki net gelirin satın alma fiyatına oranıdır. Amortisman süresi, yatırımın kendini kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir ve net gelire göre hesaplanır.
Net Kira Getirisi Formülü
Net Kira Getirisi = [(Aylık Kira × 12) × (1 - Boşluk Oranı) - Yıllık Giderler - Vergi] / Satın Alma Fiyatı × 100Bu formülde, yıllık brüt kira geliri (Aylık Kira × 12) hesaplanır, boşluk oranı kadar azaltılır, yıllık giderler düşülür ve kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak net gelir bulunur. Net gelir, satın alma fiyatına bölünerek yüzde cinsinden getiri elde edilir.
Amortisman Süresi Formülü
Amortisman Süresi = Satın Alma Fiyatı / Net Yıllık Kira GeliriNet yıllık kira geliri, yukarıdaki formülde vergi sonrası elde edilen tutardır. Bu formül, yatırımın kaç yılda kendini amorti edeceğini gösterir.
Formüldeki değişkenler
| Sembol | Değişken | Açıklama | Birim |
|---|---|---|---|
| A | Satın Alma Fiyatı | Gayrimenkulün satın alma maliyeti veya güncel piyasa değeri. | TL |
| B | Aylık Kira | Mülkten elde edilen aylık kira geliri. | TL |
| C | Boşluk Oranı | Yıl içinde kiracısız geçen sürenin tahmini oranı. | % |
| D | Yıllık Giderler | Emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım gibi yıllık toplam giderler. | TL |
| E | Vergi Oranı | Kira gelirine uygulanan gelir vergisi oranı. | % |
Hesaplamada Kullanılan Varsayımlar
- Kira gelirinin düzenli olarak tahsil edildiği ve boşluk oranının tahmini olduğu varsayılır.
- Yıllık giderlerin sabit olduğu ve enflasyona göre artmadığı varsayılır.
- Gelir vergisi oranı, kullanıcının beyanına göre hesaplanır; ancak Türkiye'deki güncel vergi dilimleri dikkate alınmalıdır.
- Satın alma fiyatı, tapu harcı, komisyon gibi ek maliyetleri içermez; bu maliyetler ayrıca değerlendirilmelidir.
Sınırlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Bu hesaplama, yalnızca tahmini bir değerlendirme sağlar; resmi bir değerleme veya vergi beyannamesi yerine geçmez.
- Kira artışları, enflasyon, faiz oranları ve piyasa koşulları dikkate alınmaz; bu faktörler gerçek getiriyi etkileyebilir.
- Vergi hesaplaması, kullanıcının beyan ettiği orana göre yapılır; gerçek vergi yükümlülüğü, gelir dilimine ve istisnalara göre değişebilir.
- Amortisman süresi, net gelirin sabit kalacağını varsayar; ancak kira geliri ve giderler zamanla değişebilir.
Önemli uyarı
Bu araç genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Resmi işlemlerde yetkili kurumların resmi sonuç ve belgeleri esastır.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu sorular kullanıcılar için sayfada görünür biçimde sunulur; FAQPage JSON-LD üretilmez.
Resmî Kurum Kaynakları ve Mevzuat Dayanağı
Oranlar ve sistem kuralları, aşağıdaki birincil kurumsal kaynaklarla kontrol edilmiştir.
- Gelir Vergisi Kanunu (GVK)
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB)
Kira gelirlerinin vergilendirilmesi ve istisna tutarları için resmi mevzuat.
- Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Fiyat Endeksi
TÜİK
Konut fiyatları ve kira artış oranları hakkında güncel istatistikler.